Почему частные рынки становятся главным направлением для поиска альтернативного дохода

В поисках альтернативного дохода всё больше инвесторов обращаются к частным рынкам — и Skygate Growth Strategies помогает открыть дверь

По данным Yahoo Finance, инвесторы в поисках альтернативного дохода всё чаще разворачиваются к частным рынкам — капитал, который не привык сидеть без дела, ищет новую дверь, а Skygate Growth Strategies, по версии издания, помогает её открыть. Параллельно лос-анджелесская Stockdale Capital Partners, как сообщает Alternative Credit Investor, запустила отдельную кредитную платформу под коммерческую недвижимость США — и это не одиночный эпизод, а часть того же тренда. Для тех из нас, кто строит доход на аренде и дивидендах, это важный сигнал: в долг под коммерческие объекты заходят серьёзные деньги, а значит, условия для частника тоже будут меняться.

Stockdale заходит в долг

Как сообщает Alternative Credit Investor, Stockdale Capital Partners — лос-анджелесская фирма, которая до этого работала в основном с equity-инвестициями — открыла отдельное кредитное направление. Линейка продуктов широкая: бридж-лоны старшего транша, мезонин, выкуп нот и сделки в «спецситуациях» — по коммерческой недвижимости США. На ближайшие 12 месяцев компания ставит цель разместить порядка $300 млн, причём кредитовать готовы офисы, life science, гостиницы — то есть как раз те сегменты, где ликвидность рынка остаётся ограниченной.

Возглавил направление Алекс Маки, перешедший из Fortress Investment Group — за плечами у него сделки на сумму более $4 млрд по multifamily, офисам, ритейлу, гостиницам, индустриальным объектам, земле и кондоминиумам. Стартовый чек по сделкам — от $15 млн до $75 млн, базируется Маки в Нью-Йорке.

«Stockdale выборочно инвестировал в кредитные возможности на протяжении многих лет, и запуск отдельного кредитного вертикала формализует эту работу и позволяет нам задействовать растущую операционную платформу для долговых инвестиций с большим масштабом, фокусом и последовательностью», — говорит сооснователь и управляющий партнёр Дэниел Майклс.

Что это значит для нашего кошелька

Самое важное здесь — не размер $300 млн, а структура сделки. Частный кредит под коммерческую недвижимость — это, по сути, замена банковского финансирования: когда привычный кредитор говорит «нет», заёмщик идёт к частному фонду, который готов закрыть сделку быстрее и гибче. Для арендодателя с небольшим объектом это пока история «из телевизора» — чеки от $15 млн не про наш карман. Но косвенно мы это почувствуем через два канала.

Первый — конкуренция за объекты. Когда в коммерческий долг заходят институционалы, они поднимают цены на те же активы, что интересны и нам. Второй — стоимость рефинансирования. Если у вас кредит, а число активных кредиторов на рынке сокращается — альтернативный фонд может стать спасательным кругом. Именно под такие «сложные» заёмщики и целится Stockdale: «Используя вертикально интегрированную операционную экспертизу фирмы по классам активов, мы сможем более эффективно андеррайтить сделки, точнее оценивать риски и структурировать гибкие решения для заёмщиков в сложных ситуациях», — поясняет Маки.

Что отслеживать на горизонте

Тренд на вход крупных игроков в private credit — это не на одну новость, а на ближайшие годы. Следите, появятся ли платформы, которые «упакуют» этот кредит в розничный продукт — фонды или структурированные ноты для частных инвесторов. Параллельно имеет смысл заранее присматриваться к собственным кредитным линиям: если у вас коммерческий объект и число активных кредиторов вдруг сокращается — у вас должен быть в голове «план Б» в виде альтернативного фонда.

И ещё одна мелочь, которую легко упустить: расширение частного кредита тянет за собой не только рынок капитала — оно сдвигает и потребительские привычки, и общий фон. Полезно держать руку на пульсе не только финансовой повестки — например, заметки о культурной и досуговой жизни часто сигналят о смене приоритетов раньше, чем квартальные отчёты.