Realty Income против Agree Realty: выбор надежного REIT для пенсионного портфеля

В моей практике подбора арендного актива первая мысль всегда не «какой процент капает», а «что останется после того, как арендатор съедет». Обе компании работают по модели net lease, где арендатор сам тянет налоги, страховку и обслуживание — но разница в качестве клиентов, заполняемости и скорости роста AFFO.

Почему смотреть надо не на доходность, а на AFFO

В арендном бизнесе «грязными» цифры не считаем. Здесь то же самое: обычный payout ratio по чистой прибыли искажает картину, потому что амортизация режет доходы. Рабочая метрика — AFFO: амортизация возвращается обратно, неденежные пункты вычищаются, и видно реальный кэш на дивиденды.

Квартальные цифры: AFFO на акцию у Agree Realty — $1.14 при payout 70%. У Realty Income — $1.09, месячный дивиденд $0.2715. Годовой прогноз AFFO у ADC $4.57–$4.59, у O $4.44–$4.45. Разрыв небольшой, но у ADC остаётся больше удержанного кэша — это подушка и топливо для новых сделок без размывания долей.

Арендаторы и заполняемость: где тонкое место

Заполняемость у ADC — 99.8%, у O — 98.8%. Полпроцента звучит мелочью, но в кризис именно этот «спящий риск» просыпается первым. Главный водораздел — качество клиентов. Доля арендаторов инвестиционного уровня у ADC — свыше 73% по приобретённой годовой аренде и около двух третей по портфелю. У Realty Income — 34%.

Кредитные потери за квартал у ADC — 0.06%, прогноз понижен до 25 базисных пунктов. У O заложено около 40 б.п. потерь по аренде, а watch-list в высоком 5%-м диапазоне покрывает 137 отдельных арендаторов. Это не «сломанный мост», но просадка, которую надо держать в голове.

Масштаб против качества

Realty Income — гигант с капитализацией около $56.3 млрд. План инвестиций поднят до $10 млрд, плюс совместный hyperscale-дата-центр проект с Cloud Capital на $6 млрд. Отсюда щедрый чек: форвардная годовая выплата $3.258, доходность 5.43%, но рост AFFO — около 4%.

Agree Realty — чисто американский ритейл, капитализация $8.86 млрд. Инвестиционный план $1.6–$1.8 млрд (плюс 24% к старому гайду), рост AFFO почти 6%, форвардная доходность 4.39%, месячный дивиденд поднят до $0.267 — рост 4.3%.

Если нужен один «спящий» дивидендный актив с упором на надёжность чеков — аргументы источника на стороне ADC: выше заполняемость, в разы больше инвестиционных арендаторов, ниже payout, быстрее рост. Если важнее размер ежемесячного поступления и ликвидность крупной позиции — O отрабатывает свою премию масштабом. Считайте подушку, проверяйте портфель на исторических просадках и только потом зашивайте тикер в портфель.