Три REIT-фонда с моделью net-lease для стабильного дивидендного дохода
По данным 24/7 Wall St., три net-lease REIT с текущей доходностью от 5,02% и серией квартальных повышений до 115 подряд перекладывают операционные расходы на арендаторов. Это сжимает расходную строку landlord и стабилизирует дивидендный поток.
Из трёх имён в материале источника финансовые параметры раскрыты по двум — Realty Income и Agree Realty.
Структура сектора
Net-lease REIT — категория equity REIT: выручка формируется от владения объектами, не от кредитования (mortgage REIT). При net-lease арендатор несёт налоги, страхование и техобслуживание, landlord получает контрактную ренту. Поток переводится в регулярные распределения акционерам.
Цифры по эмитентам
Realty Income (NYSE: O). Капитализация — $58,4 млрд. Портфель — более 15 500 объектов в 50 штатах США, Великобритании и восьми других европейских странах. Занятость на конец Q2 — 98,8%. Структура ABR: 78,3% ритейл, 16,2% индустриальные, 3,1% гейминг, 2,4% прочее.
Месячная выплата — $0,271, дата следующей — 15 сентября 2026. Годовой форвардный дивиденд — $3,252. Текущая доходность — 5,02%. Серия: 670 подряд месячных выплат, 115 подряд квартальных повышений.
AFFO на акцию за Q2 — $1,09 (+3,8% г/г). Прогноз AFFO на 2026 повышен до $4,44–$4,45, рост около 4% по средней точке. Это покрывает годовую ставку дивиденда с запасом. Same-store rent growth — 1,2%, rent recapture — 102,7%. Q2 инвестиционный объём — около $2,6 млрд при начальной cash yield 7,3%. Совместное предприятие по hyperscale ЦОД с Cloud Capital — до $1,4 млрд за 45% долю в $6 млрд программе. Платформа Realty Income Investment Management — $3,5 млрд AUM.
Риск-параметры: 65,7% ABR приходится на не-инвестиционного уровня клиентов. Leverage — 5,4x net debt к annualised pro forma adjusted EBITDAre против 5,2x в Q1. Резервы на кредитные потери за H1 — $46,4 млн.
Agree Realty (NYSE: ADC). Капитализация — $9,05 млрд. Портфель — 2 825 объектов в 50 штатах и округе Колумбия. Занятость — 99,8%. Около 65,8% ABR — арендаторы инвестиционного уровня: Walmart, Tractor Supply, Dollar General, Hobby Lobby, O'Reilly Auto Parts, TJX, CVS, Best Buy, Kroger.
Месячная выплата — $0,267, дата следующей — 15 сентября 2026. Годовой форвард — $3,204. Повышение июля 2026 — +4,3% г/г.
Что отслеживать
1. Доля инвестиционного уровня в ABR — ключевой параметр устойчивости потока при макроциклических просадках.
2. Leverage выше 5,4x — верхняя граница комфортного диапазона для сектора.
3. Cash yield и срок окупаемости data center JV у O — новый класс активов вне традиционной ренты.
4. Серия квартальных повышений: пропуск — индикатор давления на AFFO.